Sådan beregnes kapitaliseringsfrekvensen

Ejendomsinvestorer er afhængige af forskellige former for oplysninger, når de forhandler ejendomme til indtægtsgenerering. For eksempel er bekvemmeligheden ved ejendommens aktuelle beliggenhed og / eller eventuelle ændringer i kvarteret to fælles faktorer. En afgørende del af de oplysninger, der hjælper investorerne med at træffe deres beslutning, kaldes kapitaliseringsfrekvensen. Kapitaliseringsraten (udtrykt som forholdet mellem ejendommens nettoindkomst og købsprisen

indhold

Trin

Del 1beregning af kapitaliseringsrenten
Del 2brug af kapitaliseringskurser klogt

Tips
Advarsler
Kilder og citater

) giver investorer mulighed for at sammenligne ejendomme ved at vurdere en afkast af investeringer foretaget på ejendommen. Se trin 1 nedenfor for at beregne kapitaliseringsfrekvensen for dit hjem!

trin

Del 1
Beregning af kapitaliseringsrenten

Beregne investeringsejendommens brutto årlige indkomst. Bruttoindkomsten af en del af investeringsejendommen kommer hovedsagelig fra leje. Med andre ord, når en fast ejendom investor køber et hjem, tjener han eller hun normalt det primært ved at leje det til lejere. Dette er dog ikke den eneste mulige indtægtskilde - diverse indtægter kan også ophobes fra ejendommen i form af en kommerciel virksomhed eller tjenesteydelse mv.

For eksempel, lad os sige, at vi lige har købt et hus og planlægger at leje for lejere $ 750 / month. Ved denne sats kan vi forvente at gøre 750 × 12 = $ 9.000 om året brutto ejendomsindkomst.

Billedbetegnelse Figur Cap Rate Rate Step 2

Afdrag fra bruttoindkomst driftsomkostningerne i forbindelse med ejerskab. Ethvert stykke ejendom kommer med driftsomkostninger. Generelt er disse i form af vedligeholdelse, forsikring, skatter og ejendomsadministration. Brug nøjagtige skøn for disse tal og trækker dem fra de bruttoindkomster, du har fundet ovenfor. Dette vil resultere i ejendommens nettoindkomst.

Lad os f.eks. Sige, at efter at have vurderet vores lejede ejendom, mener vi, at vi kan forvente at betale R $ 900 med ejendomsadministration, R $ 450 til vedligeholdelse, R $ 710 for skat og R $ 650 for hvert år for vores ejendom. 9.000 - 900-450-710-650 = R $ 6.290 er nettoresultatet af vores ejendom.
Bemærk, at kapitaliseringsrenten ikke tager højde for ejendomsforbrugsudgifter - herunder købsudgifter til fast ejendom, realkreditlån, gebyrer mv. Da disse poster afspejler investorens position med långiveren og varierer i naturen, påvirker de negativt den sammenligning, som kapitaliseringsraten er beregnet til at levere.

Billedbetegnelse Figur Cap Rate Rate Step 3

Fordel nettoindkomst med købsprisen på ejendommen. Kapitaliseringsrenten er forholdet mellem ejendommens nettoresultat og dets oprindelige pris eller kapitalomkostninger. Kapitaliseringsrenten udtrykkes som en procentdel.

Lad os antage, at vi købte vores ejendom for R $ 40 tusind. På baggrund af disse oplysninger har vi nu alt, hvad vi behøver at vide for at finde vores kapitaliseringsfrekvens. Se nedenfor:
- R $ 9000 (bruttoindkomst)
- -R $ 900 (ejendomsadministration)
- -R $ 450 (vedligeholdelse)
- -R $ 710 (skat)
- -R $ 650 (forsikring)
- = R $ 6290 (netto overskud) / R $ 40000 (købspris) = 0.157 = kapitalisering på 15,7%

Del 2
Brug af kapitaliseringskurser klogt

Billedbetegnelse Figur Cap Rate Rate Step 4

Brug aktiveringsfrekvenser til hurtigt at sammenligne lignende investeringsmuligheder. Kapitaliseringsrenten repræsenterer i det væsentlige det estimerede procentvise afkast, som en investor kunne få på et kontant køb af ejendommen. På grund af dette er kapitaliseringsraten en god statistik, der skal bruges, når man sammenligner en potentiel erhvervelse af andre investeringsmuligheder af samme art. Kapitalisering satser giver mulighed for hurtige sammenligninger af indtjeningspotentialet i investeringsejendomme og kan hjælpe dig med at indsnævre din liste over muligheder.

Lad os f.eks. Sige, at vi tænker på at købe to ejendomme i samme kvarter. Den ene har en kapitalisationsgrad på 8%, mens den anden har en aktiveringsgrad på 13%. Denne første sammenligning favoriserer den anden ejendom - det forventes at generere flere penge for hver Real, du bruger på den.

Billedbetegnelse Figur Cap Rate Rate Trin 5

Brug ikke aktiveringsfrekvensen som den eneste faktor til bestemmelse af investeringens sundhed. Mens kapitaliseringsraterne giver mulighed for at lave hurtige og nemme sammenligninger mellem to eller flere ejendomme, er de langt fra de eneste faktorer, du bør overveje. Investeringer i fast ejendom kan være ret komplicerede - tilsyneladende simple investeringer kan være genstand for markedskræfter og uforudsete begivenheder, som ikke overstiger en simpel kapitaliseringskursberegning. I det mindste vil du også overveje den potentielle indtægtsvækst i din ejendom samt de sandsynlige ændringer i værdien af ejendommen selv.

Lad os f.eks. Sige, at vi køber en ejendom for $ 1.000.000 og forventer at gøre $ 100.000 om året med det - det giver os en kapitalisationsgrad på 10%. Hvis det lokale marked ændres og ejendomsværdierne stiger til $ 1.500.000, har vi pludselig en mindre rentabel kapitalisering på 6,66%. I dette tilfælde kan det være klogt at sælge ejendommen og bruge fortjenesten til at foretage en anden investering.

Billedbetegnelse Figur Cap Rate Rate Step 6

Brug aktiveringsfrekvensen til at retfærdiggøre investeringsejendommens indkomstniveau. Hvis du kender kapacitetsgraden af ejendommene i din investeringsejendom, kan du bruge denne information til at bestemme, hvor meget nettoindtægt din ejendom skal generere til den "værdifulde" investering. For at gøre dette skal du blot formere ejendommens pris med den tilsvarende ejendomssats i området for at finde dit "anbefalede" nettoindkomstniveau. Bemærk, at dette i det væsentlige består i at løse ligningen (nettoindtægt / pris) = aktiveringsrente for "nettoresultat".

Hvis vi for eksempel køber en ejendom til 400.000 $ i et område, hvor lignende ejendomme har en kapitalisationsgrad på ca. 8%, kan vi finde vores "anbefalede" indkomstniveau multiplicere med 400.000 × 08 = R $ 32.000. Dette repræsenterer den mængde nettoindtægt, som ejendommen skal generere om året for at få en 8% aktiveringsrate - så vi fastsætter lejebeløbet i overensstemmelse hermed.

tips

Kontroller altid indkomsten, der skal komme fra ejendommen samt udgifterne hvis det er muligt. En betingelse i forbindelse med et tilbud om at købe ejendommen skal indeholde inspektion af lejekontrakterne for at kontrollere lejekontrakterne. Udgifterne kan verificeres ved at kontakte tredjepartsleverandører.
Når du overvejer værdien af en ejendom, ser appraiserne på sammenlignelige salg, ejendomsens erstatningsværdi, samt den omtrentlige indkomst for ejendommen. Indkomstmetoden tager højde for det krævede afkast af egenkapital og gæld.

advarsler

Kapitaliseringsrenten afspejler ikke fremtidig risiko. Investoren kan ikke afhænge af kapitaliseringsfrekvensen for at antage, at ejendommen vil opretholde deres nuværende indkomst. Ejendommen og lejerne i forbindelse hermed kan afskrive eller værdsætte. Udgifter kan hæves samtidig. Kapitaliseringsrenten giver ikke nogen forudsigelse om fremtidige risici.